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不動産コラム | マンション売却で失敗しない9つのポイント!成功させるには準備が大切!

■マンション売却の流れを知ろう!

マンションや戸建てなど、不動産を売却する場合は、やらなければならないことがたくさんあります。しかし、やることがあり過ぎて、何から手を付けてよいか分からないという人も多いのではないでしょうか?そこで今回は、住み替えや転職、離婚など、さまざまな理由でマンションの売却を検討している人に、失敗しないための知識を深めてもらえたらと思います。

家の模型を持つ夫婦

まずは、マンション売却についてのおおまかな流れを知っておきましょう。マンションの売却では、事前準備、査定・媒介契約、販売活動、売買契約、決済・引き渡し、確定申告という6つの流れがあります。

●事前準備
売却の希望条件の整理や必要書類を集めるなどの準備を行います。

●査定・媒介契約
複数の不動産会社に依頼して売却したい物件を査定してもらい、その査定結果を踏まえて売却を依頼する不動産会社を決定、媒介契約を結びます。その後、査定金額を元に売り出し価格を決定します。

●販売活動
仲介(媒介)してもらう不動産会社を通して物件情報を公開し、購入希望者を募ります。売主は売却物件の内覧の準備や対応を行います。

●売買契約
購入希望者から購入申込書を受け取り、売買条件に双方が納得できれば、買主と売主、仲介する不動産会社が立ち合い、売買契約を交わします。

●決済・引き渡し
買主と売買代金の残金やマンションの管理費や修繕積立金など清算金の授受を行い、物件を引き渡します。同日に物件の所有権移転登記も行います。

●確定申告
マンションを売却して譲渡所得があった場合は、売却の翌年に確定申告を行います。

マンション売却の流れに関する記事はこちら
https://www.rehouse.co.jp/relifemode/column/at/at_0001/

■マンション売却を考え始めたら、まずやっておくとよい5つのポイント

マンション売却の簡単な流れが分かったところで、実際にマンション売却を検討し始めたら、やっておくとよいポイントをご紹介しましょう。不動産会社に相談すれば教えてくれたり、一緒に行ってくれたりすることではありますが、予め知っておくと売却をスムーズに進めたり、売却後のトラブル回避につながったりしますよ。ぜひ実践してください。

メモを取る女性

[ 1 ] 売却の目的を整理する

マンションの売却を開始する前に、準備として「なぜマンションを売却したいのか」という売却の目的を整理するとよいでしょう。もっと魅力的な物件への住み替えや、家族の状況の変化、相続や離婚に伴う資産の整理、経済的に厳しく売却が必要になったなど、さまざまな理由が考えられます。

目的を整理することで、売却の期限や目標価格、最低売却価格を検討する際に役立ちます。また、それらを元に適切なスケジュールを立てることができ、売り出しや最終的な売却金額を決定するときにも活用できますよ。

[ 2 ] ローンがいくら残っているか確認する

売却するマンションの住宅ローン残高と、抵当権抹消の手続きにどのくらい期間が必要なのかを確認しましょう。

ローンの残高を確認することで、ローンを完済するために、最低限いくらでマンション売却をすればよいか、計算する際の参考になります。売却してもローンの残高が残るようなら、完済するために別途、自己資金を準備する必要があります。事前にこうした資金を準備するためにもローンの残高は必ず確認しましょう。

また、住宅ローンの担保として住宅に抵当権が設定されている場合、その抹消手続きが必要となります。手続きの準備には、通常1週間~1ヶ月程度かかります。売却スケジュールを立てるために、金融機関に確認しておきましょう。

万が一、ローンの返済が苦しく売却代金では完済できない、足りない分の返済めどが立たない、という場合には「任意売却」という選択肢があります。
任意売却とは、ローンを完済できない場合でも、借りている金融機関(債権者)の承諾を得てることで抵当権を外してもらう売却方法です。

この場合、強制的に入札によって売却されてしまう競売と比較して、市場相場に近い価格で物件を売却できる可能性があります。

任意売却物件に関する記事はこちら
https://www.rehouse.co.jp/relifemode/column/at/at_0012/

[ 3 ] マンションの管理規約を確認する

マンションの売却を検討し始めたら、管理規約や使用細則などマンションのルールを確認しておきましょう。売却に伴う所有者変更時に必要な手続きや駐車場などの解約に関する事項が書かれています。

また、売却活動中は購入希望者からマンションのルールについて質問を受ける可能性があります。すぐに的確な回答をできるようにするためにも確認しておくとよいでしょう。売却時にかかわるマンション内の手続きを進め、売却後にトラブルとならないようにしましょう!

[ 4 ] マンションの状態を確認する

マンションの大規模修繕や共用部分の修繕履歴、自分が実施したリフォームの履歴、室内設備の不具合など、マンション全体と売却する部屋の状態を確認しておきます。これを行っておくと、売却活動の際、的確に購入希望者に説明することができ、契約の際の準備がスムーズに行えます。また、しっかりと買主に状況を伝えることで、売却後のトラブル回避にもつながりますよ。

[ 5 ] 権利証や固定資産税納税通知書など保管書類を確認する

建築確認済証や検査済証の写し、物件の権利証(登記識別情報)、固定資産税納税通知書(ない場合は役所で固定資産税評価証明書を取得できます)などの、物件を売却する際に必要な書類を確認しましょう。これらの書類は、実際にマンション売却の物件に関する確認や登記手続きなどで必要になります。

■マンションをなるべく高く早く売るためにやっておくとよい4つのポイント

マンション売却はできるだけ高く、早く売れることが理想ですね。理想に少しでも近付けるために知っておいた方がよいことを4つご紹介しましょう。先ほどご紹介した5つのポイントと併せて、マンション売却の参考にしてくださいね。

内覧風景

[ 6 ] マンション売却に強い不動産会社に依頼する

マンションの売却をより有利に進めるには、マンション売却に強い不動産会社に依頼しましょう。マンションの売却では、不動産会社の選び方で売却価格が左右されます。なぜならば、不動産会社によって査定基準や営業のスタイルに違いがあり、その差が売却物件の査定額の違いとなって出てくることがあるからです。

また、マンション売却の実績も会社によって異なります。マンションの売却に強い不動産会社なら高く売れた可能性のある物件が、マンションの売却をあまり得意としていない不動産会社に頼むと、なかなか売れずに価格を下げざるを得ないということがあるかもしれません。
そこで、マンションの売却では、複数の候補となる不動産会社から、いかにマンションの売却に強い会社・担当者を見つけ、選べるかが大きなカギとなります。

また、媒介(仲介)する不動産会社を1社に専任で依頼するか、複数の会社に依頼するかでも、結果に差が出てくることがあります。

[ 7 ] 相場に見合った価格設定をする

売却価格は、周辺の似た条件の中古マンション相場を参考にして付けることが大切です。周辺の相場からあまりにもかけ離れた高い価格を設定してしまうと、なかなか買手が付かない可能性があります。

特に同じマンションの別の部屋が売りに出ていないか確認しておくとよいでしょう。同じマンション内の物件が売り出されている場合、周辺環境や設備などの条件がほぼ同じであるため、価格設定では最もよい参考例になります。先に売り出されている物件がその価格でどのくらいの期間売れていないのかといったことも見ながら、価格設定をするといいでしょう。

ただ、通常売却価格の設定については、不動産会社が査定の際、こうした周辺相場を精査して提案、説明してくれます。自分でも周辺相場を確認することで、査定価格や説明に納得して価格設定の判断がしやすくなります。

[ 8 ] マンションの室内設備等のメンテナンスを行う

売却するマンションの室内設備の補修や清掃などのメンテナンスをしておくとよいでしょう。マンションを売り出す場合、状態のよくない物件よりも、室内設備が全て使用でき、室内もきれいに掃除されていた物件の方が、高く早く売却できる可能性があります。

故障しているマンションの室内設備がある場合は、不動産会社に相談し、できるだけ正常に使える状態にしておきましょう。メンテナンスを行っても正常に使えない設備がある場合は、売却後にトラブルとならないよう、購入希望者が見学の折に知らせるか、遅くとも契約前に買主へ伝えましょう。

[ 9 ] 内覧や売買契約時の対応に気を配る

内覧や契約など、購入希望者(買主)への対応には気を付けましょう。マンション売却の際に、購入希望者が実際に物件の室内を確認する内覧は、売却活動のなかでも購入を判断するかどうかの大きなポイントになります。

物件をできるだけきれいに見せることはもちろんですが、そのときの売主の対応も、物件の購入意欲に影響する可能性があります。見学者によい印象となるよう気を配るようにしましょう。

たとえば、質問に的確に答えるのはもちろん、できるだけ見たいところは見せるということで印象もよくなります。また、売買契約時の対応も同様です。対応の仕方が悪いと、売買契約に支障が出ることもあるので、丁寧な対応を心掛けてくださいね。

■マンション売却にかかる費用を抑える方法はある?

マンション売却では経費がかかることをご存知ですか?マンションの売却では、売却に伴う諸費用と不動産を売却することに伴う税金を支払わなければなりません。ここでは、一般的にかかる費用と、それを抑えるための方法をご紹介しましょう。

電卓を打つ女性の手

売却時にかかる主な費用

マンション売却にかかる主な諸費用は、仲介手数料、残債一括返済(繰り上げ返済)のための費用、抵当権抹消登記費用が挙げられます。

●仲介手数料
物件が売れたときに媒介する不動産会社に支払う報酬です。消費税も別途かかります。

●残債一括返済(繰り上げ返済)のための費用
住宅ローンが残っている場合、残債を一括で繰り上げ返済する際に発生する費用です。住宅ローンを借りている金融機関で決められた手数料を支払います。不動産売却時には、抵当権を抹消して買主に引き渡さなければならないので、必ずローンを完済する必要があります。

●抵当権抹消登記費用
住宅ローンを完済した後に、担保として金融機関が設定していた抵当権を抹消させる際、必要になる登記費用です。一般的には司法書士に依頼し、その司法書士に支払います。内訳は登録免許税と司法書士の報酬、必要書類取得の実費です。

マンション売却のときに課せられる税金は、印紙税や売却益が出た場合の譲渡所得税・住民税、復興特別所得税などです。譲渡所得税や住民税、復興特別税は、マンションを売却したときに売却益が出た場合に課税されます。

●譲渡所得税
物件の所有期間によって税率が変わります。10年超所有していた場合は所得金額によっても税率が変わります。

●住民税
物件の所有期間によって税率が変わります。10年超所有していた場合は所得金額によっても税率が変わります。

●復興特別所得税
東日本大震災の復興に充てるための税金。譲渡所得税額に2.1%をかけた額が課税されます。(令和19年まで)

●印紙税
売買契約書に貼る印紙で納める税金。物件の売買価格によって税額が変わります。

売却時にかかる税金の特例控除・特例

マンションを売却し、売却益が出ると譲渡所得として税金がかかります。売却にあたっては、できるだけこの税金も抑えたいものです。そこで、検討しておきたいのが適用要件を満たせば活用できる特別控除や特例です。

具体的には下記のような特別控除・特例がありますので、事前に確認しておきましょう!

特別控除・特例 検討をするとよい人
3000万円特別控除 自宅を売却したことにより、譲渡所得が発生する可能性のある人向け
10年超所有軽減税率の特例 譲渡した年の1月1日で自宅の所有期間が10年超となる人向け

●税金の控除・特例のほか、売却時に活用したい控除・特例

特別控除・特例 検討をするとよい人
譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例 売却により譲渡損失が発生している人向け
特定居住用財産の買い換え特例 自宅の買い換えで、売却金額よりも高い金額で新しい物件を購入した人向け

売却によって利益ではなく損失が出た場合には、譲渡所得税や住民税はかかりません。さらに売った年の所得額よりも譲渡(売却)による損失の方が多かった場合は、売却の翌年に確定申告することで、翌年以降(最長4年間)も繰り越して所得から控除してもらえます。
ただし、繰り越して控除を受けるためには要件があるので注意しましょう。

不動産売却の費用に関する記事はこちら
https://www.rehouse.co.jp/relifemode/column/at/at_0004

■マンション売却を成功するためには情報収集と準備が重要!

これまでご紹介したように、マンションの売却ではあらかじめ情報を収集し、要所要所でポイントを押さえた準備をしておくことが重要です。

まずは、マンション売却の流れをしっかりと確認して、その際に必要な準備をしておきましょう。それぞれの段階で、必要な情報を確認しながら準備を進めていくことが、マンション売却をスムーズに成功させることにつながります。

「よかった」と思えるマンション売却のために、まずはこの記事を参考にして、自分にとって必要な情報をさらに深掘りしてくださいね!

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