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不動産コラム | 一般媒介を選ぶ前に知っておくべき、不動産売却の基本知識を紹介!

不動産売却を考えるなら、媒介契約について知ろう!

マンションや一戸建ての不動産売却を考えたとき、ほとんどの方が自分の物件をより高い価格でより早く売りたいと思うのではないでしょうか?売り主が納得のいく価格で少しでも早く売るためには、実は不動産会社と結ぶ媒介契約選びが大切です。

媒介契約には種類があり、売主の希望や物件の状況に合った契約を選ぶことで取引がスムーズに進みやすくなりますよ。今回は不動産仲介の契約書を交わす前にチェックしておきたい、媒介契約の基礎知識についてご紹介します。

テーブルに置かれた家の模型

媒介契約とは、不動産の売買・賃貸で仲介を挟んだ場合、不動産会社と結ぶ契約のことをいいます。

媒介契約には、1社の仲介会社とのみ契約する「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」、複数の仲介会社と契約できる「一般媒介契約」と3つの種類があります。それぞれに異なる特徴とメリットがあるので、基本的に売却する物件に合った契約を選ぶことが大切です。

契約の種類によって制限や期間など異なる点があります。媒介契約ごとの主な違いは下記の表をご覧ください。

専任媒介契約 専属専任媒介契約 一般媒介契約
自分で買主を見つけて直接売買 できる できない できる
複数の不動産業者との契約 1社のみ 1社のみ できる
契約の有効期間 3ヶ月 3ヶ月 指定なし
レインズ(指定流通機構)※への登録 媒介契約締結日から7営業日以内 媒介契約締結日から5営業日以内 任意
業務処理の報告義務 2週間に1回以上 1週間に1回以上 任意

※レインズ(指定流通機構)とは、全国の不動産業者のみが利用できる、不動産取引の対象物件情報を交換するためのネットワークシステムのことです。レインズに物件情報が登録されると、全国の不動産会社に物件を周知することができます。レインズには募集中の物件情報のほかに、成約情報といった過去の取引情報のほか、登録業者情報なども掲載されています。

売却する物件と相性が合えば、よりよい形で売却活動を進めることができますよ。今回はこの一般媒介契約について詳しくご紹介します。

専任媒介契約に関する記事はこちら
専任媒介とは?不動産売却時の不動産会社の選び方も併せてご紹介

一般媒介契約とは複数の不動産会社と結べる仲介契約のこと

一般媒介契約は媒介契約のなかでも制限が少なく、ほかの種類に比べて売主ができる自由度が高くなっています。特に買主を幅広い選択肢から探せることは、一般媒介契約の特徴的な強みの1つです。

3つの媒介契約の違いを見てきましたが、一般媒介契約を選ぶと、どのようなことができるのでしょうか?専属専任媒介や専任媒介と比べると、どんなメリットがあるのかも気になりますよね。
ここからは一般媒介契約の特徴について詳しく解説します。

シニア夫婦と販売員

一般媒介契約の特徴

一般媒介契約には、ほかの媒介契約にはない特徴があります。

●複数の仲介会社と契約を結ぶことができる
一般媒介契約は媒介契約のなかで唯一、複数の仲介会社と契約できます。専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、1社としか契約を結べません。そのため、複数の会社と契約してしまうと違約金が発生することがあります。

●契約期限は原則なしだが、標準約款では3ヵ月の指導がある
一般媒介契約の有効期限は法律上、定められていません。しかし、国土交通省による標準媒介契約約款では、一般媒介契約も3ヵ月の期限で指導※1を行っています。このため、一般媒介契約でも契約期間は3ヵ月としている不動産会社が多いようです。

また契約更新は、売主の希望が無ければ自動更新されません。一般媒介契約で自動更新を希望するときは、契約時に特約を付けてもらうように不動産会社にお願いしましょう。

●レインズへの物件登録や業務処理の報告義務はなし
一般媒介契約は、不動産会社がレインズへの登録や業務処理の報告を行う義務はありません。一方で、専任媒介契約や専属専任媒介契約は、不動産会社はレインズに物件を登録したり、業務処理の報告をすることが定められています。

ただし、一般媒介契約はあくまで義務が無いだけです。契約時に売主が希望すれば、不動産会社にレインズへの物件登録や業務処理の報告をお願いすることができます。

●仲介手数料の上限額は売買価格の3%+6万円
一般媒介契約の仲介手数料の上限額は、速算式で求められます。たとえば、物件の売却価格が400万円以上の場合だと「売買価格の3%+6万円」で算出することが可能です。これは宅地建物取引業法で定められたもので、上限を超える価格を不動産会社が売主に求める場合は法令違反にあたります。

また一般媒介契約は複数社と契約できるため、それぞれの会社から仲介手数料を請求されるのでは…?と不安に思う方もいるかもしれません。しかし仲介手数料が発生するのは、どの媒介契約でも不動産売却が成立したときのみです。
売却が成立しなかった場合は、一般媒介契約でも不動産会社に仲介手数料を支払う必要は無いので安心してくださいね。

●明示型と非明示型の2種類から選べる
一般媒介契約は、契約する形態を「明示型」「非明示型」の2種類から選ぶことができます。明示型は契約している不動産会社に、ほかにどの不動産会社と契約しているかを通知する義務があります。これに対し、非明示型には通知義務がありません。

売主にとっては通知義務のない非明示型がよいように思えますが、不動産会社にとってはライバルとなる不動産会社がどこか分からないため、販売戦略が立てづらいという注意点があります。また、売主から信頼されていないと感じる不動産会社もいるでしょう。

不動産売却を成功させるには、仲介する不動産会社の協力が不可欠です。特に理由が無ければ、明示型の一般媒介契約を選んだ方が、不動産会社と連携しやすいかもしれません。

家の模型とノート

一般媒介契約のメリットは?

一般媒介契約は、ほかの媒介契約にはない大きなメリットがあります。どのようなものがあるか具体的に見ていきましょう。

●複数の不動産会社に依頼できる
複数の不動産会社と契約できることは、一般媒介契約のメリットの1つです。複数の会社と契約できると、物件情報を幅広く周知できます。複数社から広告が出る可能性が高いので、より人目に付きやすくなるでしょう。さらに複数の不動産会社を競わせながら取引を進められるので、人気物件であれば、より高値で売れる可能性がありますよ。

●自己発見取引ができる
一般媒介契約では、売主自らが買主を見つけた場合、不動産会社を仲介せずに直接取引することができます。この場合は、不動産会社の仲介手数料が発生しないので、売却にかかる経費を大きく抑えることができるかもしれません。親戚や近隣の住人など、購入見込みのあるお客がいる場合は、一般媒介のメリットを感じられることでしょう。
ただし、専門的な知識のない個人間での契約では、想定していなかったトラブルに繋がる
恐れがあります。素人同士での契約は控えましょう。

抜き行為でトラブルにならないよう注意

一般媒介契約で注意したいのが、不動産会社とのトラブルの原因になる「抜き行為」です。抜き行為とは、すでに不動産会社と契約をしている売主に対し、別の不動産会社が売主に直接アプローチや交渉をして媒介契約を結んでしまうことです。一見すると複数の会社と契約できる一般媒介契約なら、売主には問題が無いように思えますがそうではありません。

一般媒介契約では、明示型と非明示型のどちらの種類でも「売買契約の通知」をする義務があります。そのため、この報告を怠ると抜き行為とみなされる可能性があるのです。

もし、不動産会社に抜き行為にあたると判断された場合、販売活動にかかった費用を請求されることもあります。せっかく売買契約が成立しても、このような事態になれば、売主にとって大きな損失になります。思わぬトラブルにならないように不動産会社への報告はしっかり行いましょう。

複数の不動産会社に依頼できる一般媒介契約についてご紹介しましたが、どの媒介契約が選ぶとよいかは売主の希望や、物件の状況によって変わります。

ここからは媒介契約ごとの仕組みや特徴を交えつつ、自分に合う媒介契約の選び方についてご紹介します。

売却時には、どの契約を選ぶのがおすすめ?

不動産をより高い価格でスムーズに売却するためには、どの媒介契約にするかが重要です。それぞれの契約内容を、売却する物件の条件や売却で重視したい点をふまえてチェックしてみましょう!ここからは媒介契約の選び方を説明しますので、どの契約にするかの判断材料に役立ててくださいね。

パソコンの前で考える男性

迷ったら専任媒介契約がおすすめ

どの媒介契約にするか迷ったときは、不動産会社の手厚いフォローが受けやすく、制限が少ない「専任媒介契約」がおすすめです。1社としか契約できない専任媒介契約や専属専任媒介契約は、不動産会社にとって成約すれば必ず報酬が得られるメリットがあります。そのため、不動産会社が販売活動を熱心にしてくれる可能性が高いのです。

また専任媒介契約や専属専任媒介契約であれば、物件の修復やクリーニング代を負担するサービスを行っている不動産会社もあります。こういったサービス内容を踏まえて、媒介契約を選んでもよいでしょう。

さらに専属専任契約と違い、専任媒介契約なら直接販売もできます。直接販売する場合は、もちろん不動産会社の仲介手数料はかかりません。このように専任媒介契約なら、状況によって売却にかかる費用を大きく抑えられる可能性があります。
ただし一般媒介同様、個人間で直接契約を交わすことは、後々トラブルを引き起こすリスクがあります。知識がない場合には控えた方がよいでしょう。

1社に頼りたくないなら一般媒介がおすすめ

1社だけでなく複数の不動産会社と契約して、幅広く買主を探すなら「一般媒介契約」がおすすめです。複数の会社と契約することで物件情報を幅広く周知でき、多くの物件を探している人の目に触れる機会が期待できます。

また売却する物件が人気物件の条件を満たしていれば、複数の不動産会社と契約して競い合わせることで、より高値で売却できる可能性が高くなるでしょう。

人気物件の条件を満たしていない場合は専属専任媒介も

売却する物件に買主がつくかわからない場合は、不動産会社のフォローやサービスが受けやすい「専属専任媒介契約」も視野に入れてみましょう。他社が入らず、不動産会社から手厚いフォローを受けやすいのは専任媒介契約も同じです。ですが、専属専任媒介契約は専任媒介契約と違う点があります。

それは、不動産会社が行う業務処理の報告やレインズへ登録する期日が短いことです。専属専任媒介契約では、不動産会社が売主に1週間ごとに業務処理の報告を行い、契約から5日以内にレインズに登録する義務があります。

不動産売却を成功させるためには、いち早い不動産情報の公開と不動産会社とのこまめな連携が欠かせません。買主を探しにくい物件ならなおのこと、専属専任媒介契約が適しているといえるでしょう。

内覧をする夫婦

売却プランによって考えるのも手

どのように売りたいかプランが決まっている場合は、それに合わせて契約を選ぶのもよいでしょう。自分の希望から媒介手段を選んでみましょう。

●早く売りたい場合
住まいの買い替えで転居予定が決まっている場合や相続対策などで売却を急ぎたい場合は、専任媒介契約か専属専任媒介契約がおすすめです。
専属専任媒介契約ならレインズへの物件登録の義務が、契約から5日以内と早い期日になっていますから、物件情報を早く公開できます。早く売りたい方にとっては嬉しいメリットですよね。

●急いでいないので、とにかく一番好条件で売りたい場合
売却を急いでおらず、とにかくよい条件で売りたい場合は一般媒介契約がおすすめです。一般媒介契約は、複数の不動産会社と取引できるので、物件情報を広く公開できます。また、一般媒介契約なら不動産会社を競い合って販売活動をしてくれるので、より好条件で売れる可能性があります。

このように、自分に合う媒介契約は、売却プランや物件の状況によって選ぶことができます。不動産売却を考えたら、まず始めに売却する理由や売却したい期限などを洗い出してみると、媒介契約選びの参考になるでしょう。

また、買主の目線で「自分の物件がどう評価されるか」を考えてみることもよいでしょう。たとえば売却する物件が人気エリアや駅近などの土地にあり、すぐに買主が見つかりそうな物件であれば、一般売却が適しているかもしれません。自分に合う媒介契約を選ぶためにも、買主の目線で考えることは有益なのです。

後悔のない不動産売却にするために、物件や売却プランと相性の合う媒介契約を選んでくださいね!

※1出典:宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款,国土交通省
https://www.mlit.go.jp/common/000006576.pdf
(最終確認:2020年8月28日)

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