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不動産コラム | 売却時にかかる仲介手数料はいくら?計算方法と、よくある疑問にお答え

マンション売却にかかる仲介手数料が不安…

マンション売却にかかる手数料の1つに「仲介手数料」があります。これは不動産売買を仲介する不動産会社に支払われるものですが、売買価格によってはかなり高額になることもあるでしょう。マンション売却が初めてだと、「うちの場合はいくらかかるのかな?」「契約する不動産会社によって金額が違うのかな?」など、不安や疑問を感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか?

そこで今回は、そんな売主の不安を解消すべく、マンション売却にかかる仲介手数料についてご紹介します!仲介手数料について、よくある疑問にもお応えしますので、ぜひチェックしてくださいね。

パソコンを前に考える女性

そもそも、仲介手数料とは?

マンション売却では、不動産会社に仲介手数料を払うことはご存知かと思いますが、そもそも手数料はなぜ取られるのでしょうか?納得のいく売却取引をするためにも、仲介手数料がどんなものなのかは最低限知っておきたいものです。

そもそも仲介手数料は何に対して支払うもので、いつ支払うのでしょうか?まずは仲介手数料の基礎知識をしっかり押さえておきましょう!

仲介手数料は不動産会社に成功報酬として支払うもの

仲介手数料は不動産売買が成立したときに、不動産会社に成功報酬として支払うものです。ですから、売買が成立しなければ仲介手数料を支払うことはありません。また、この仲介手数料は不動産会社の収益になります。そのため、不動産会社は売買を成立させるベく、ウェブサイトや新聞に広告を出したり、購入検討者の物件見学に立ち会ったりと、さまざまな営業活動を積極的に行います。

新築や中古によって手数料に違いはあるの?

仲介手数料は、新築一戸建てや中古住宅など売却する物件の種類や、戸建てやマンションかなどによる違いはありません。仲介手数料の金額は売却する物件の種類ではなく、売却価格によって計算されるため異なります。仕組みや計算方法については次章で解説します。

いつ支払うの?

仲介手数料は成功報酬ですので、売買契約が成立したときに支払います。支払うタイミングは売買契約時に半額を、物件の引渡し時に残りの金額を払うのが一般的です。

ただし、不動産会社によっては引渡し時に仲介手数料を全額払う場合もあり、必ず上記のタイミングで行われるわけではありません。トラブルを防ぐためにも、支払うタイミングは事前に確認するのがおすすめですよ。

仲介手数料の金額はどう決まる?仕組みと計算式を解説!

仲介手数料は売買価格によって変わります。売主が事前に自分で仲介手数料がいくらかかるかを把握するのは難しいですよね。「すごく高くなったらどうしよう」「家の価格によるならすごい額になりそう」などと心配になる人もいることでしょう。
仲介手数料の仕組みや計算方法を知って、不安を払拭しましょう!

電卓と家の模型

仲介手数料には上限がある

仲介手数料は、宅地建物取引業法による上限額が定められています。また、不動産会社はこの上限額内であれば、仲介手数料の金額を自由に設定できます。

なお、仲介手数料の金額を把握するには、売買価格が必要です。仲介手数料の上限額は売買価格が200万円以下、200万円超〜400万円以下、400万円超のどれかによって分けられます。

それぞれの上限額は以下の表の「速算式」で求めることができます。

建物と土地の売買価格(税抜) 仲介手数料の上限
400万円超 売買価格(税抜) × 3% + 6万円 + 消費税
200万円超~400万円以下 売買価格(税抜) × 4% + 2万円 + 消費税
200万円以下 売買価格(税抜) × 5% + 消費税

仲介手数料の計算例

それでは上記の計算式を使って、仲介手数料の計算を実際に行ってみましょう。今回は売買価格が4000万円だった場合を想定して計算します。

<例>
売買価格4000万円、速算式で求めた場合
売買価格が400万円超なので、計算式は「取引物件価格 (税抜) × 3% + 6万円 + 消費税」を使用します。

仲介手数料 = 4000万円(売買価格)× 3% + 6万円 =126万円(税抜き)

消費税(10%)を加えて、仲介手数料は138万6000円(税込)になります。

ここが気になる!仲介手数料の金額に関するQ&A

ここまでは仲介手数料の基礎知識をご紹介しましたが、「なぜそういう計算になるの?」「仲介手数料を安くする方法はないの?」など疑問に感じることが出てきたのではないでしょうか?次からは仲介手数料の金額に関する、よくある疑問にお答えします。
多くの方が「なぜ?」と感じる、計算式の「+6万円」についても詳しく解説しますよ。

家の模型のそばで会話する夫婦

「+6万円」の根拠は?

仲介手数料を求める計算式にある「+6万円」は「どこから出てきた金額なんだろう?」と思った方もいるのではないでしょうか?実はこれ、手数料を多く取っているわけではなく、単に仲介手数料の計算を簡略化するために考えられた概算方法なのです。また、この計算方法は速算式と呼ばれています。

では、+6万円は必要なのか、実際に速算式を使わないときと使ったときの違いを、売買価格4000万円を例に見てみます。

<例>速算式を使った場合
仲介手数料=4000万円×3%+6万円=126万円

<例>速算式を使わない場合
前章で説明したように、仲介手数料は200万円以下が5%、200万円超400万円以下が4%、400万円超が3%と分けて計算する仕組みになっています。速算式を使わない場合は、売却価格の4000万円を以下のようにそれぞれ分けて計算し、出た金額を合算する必要があります。

まず、200万円以下の部分を計算します。
200万円 × 5% = 10万円

次に、200万円超400万円以下の部分を計算します。
200万円 × 4% = 8万円

最後に400万円超の部分を計算します。
3600万円 × 3% = 108万円

仲介手数料 = 10万円 + 8万円 + 108万円 = 126万円

このように「+6万円」とは、実際の計算を簡略化しても、同じ金額を算出するために考え出された数字なのです。どちらが簡単に計算できるかは一目瞭然ですね!このように、速算式を使った方が素早く仲介手数料を出せるのです。計算式の「+6万円」は金額を調整するためのものですから、安心してくださいね。

電卓を叩く手

仲介手数料の特例とは?

特殊なケースにはなりますが、仲介手数料には「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額(仲介手数料)の特例」があります。低廉な空き家とは、売買価格が400万円以下の建物や土地のことです。このような空き家の多くは、都市部から離れた場所にあったり、相続が絡んでいたりするケースが多くあります。そのため、通常の不動産売却に比べて現地調査や人件費などのコストが高く、採算が合わないことも多くあるのです。

こうした空き家の売却を推進するためにできたのがこの特例です。特例が適用されれば、仲介手数料と現地調査にかかる費用の上限額を「18万円+消費税」までに抑えることができます。

詳しい要件については国税庁のホームページで確認できますよ。

売却をやめた場合は?

仲介手数料は成功報酬なので、売買契約の前であれば支払いは不要です。ただし、買主と売買契約が成立した後で、売却をキャンセルする場合は注意してくださいね。売主側に何らかの問題がある場合は仲介手数料だけでなく、賠償金が発生することもあります。

こうしたトラブル時の取り決めは、不動産会社との媒介契約書に記載されています。万が一に備えて、契約書の内容はしっかりと目を通しましょう!

仲介手数料の安さだけで業者を選ぶのはNG

リビングでくつろぐミドル夫婦

マンション売却では初期費用が多くかかるので、仲介手数料をできるだけ安く抑えたいですよね。しかし、仲介手数料は本来、売却活動に必要な費用です。不動産会社を仲介手数料の安さだけで選ぶと、必要な広告活動やアフターフォローをきちんと行ってくれない会社に当たってしまうことがあるかもしれません。

仲介手数料が安くても肝心の営業活動に力を入れてもらえないと、納得のいくマンション売却をすることは難しいでしょう。不動産会社を選ぶときは親身に話を聞いてくれたり、早く高く売るための販売戦略を考えてくれたりなど、総合的な点でサービスがよいかの判断が大切ですよ。

仲介手数料に対する正しい知識を持って、ここなら信頼できるという不動産会社を選んでくださいね!

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