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不動産コラム | 住み替えローンとは?利用の注意点や手順

残債があっても新居に住み替えられる?

長い人生では、離婚や転職、転勤といったさまざまな理由で、今住んでいる家から「早急に新居へ住み替えなければならない」という状況になることもあるでしょう。そんなとき、住んでいる家のローンが残っていても住み替えができるか、不安に思いますよね?

残債がありながら、新居の購入に新たなローンを組みたい場合、住んでいる家の売却価格と自己資金で一括返済をすることができれば、改めて新居の住宅ローンを組むことが可能です。

では、家の売却価格と自己資金がローン残債を下回ってしまい、一括返済ができない場合はどうでしょうか?そのときは、「住み替えローン」を活用することで新居を購入することができます。

今回は、残債のある家から住み替えを検討している人に、住み替えローンとは何か、メリットや利用の注意点などについて解説します。

女性と2つの家の模型

残債があっても新たな借り入れができる「住み替えローン」

家の売却額と自己資金の合計がローン残債を下回っていると一括返済は難しいです。このような場合、新居の購入を断念する人もいるでしょう。しかし、住み替えローンを利用すれば、新居を購入できる可能性が高くなります。ここでは、便利な住み替えローンの特徴についてご紹介します。

残債分と新居の購入金額が借りられる

家を売却するときは、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消させる必要があります。抵当権とは、借り入れした人がローンを支払えなくなったときの担保として、金融機関が建物や土地に設定する権利のことです。

通常、残債がある場合には抵当権を抹消することができず、新たなローンを組むことは難しいでしょう。しかし、住み替えローンを利用すれば、残債を支払う資金を借り入れでき、抵当権の抹消が可能になります。また、住み替えローンでは、新居の購入資金も借り入れすることができます。

家の模型と電卓

便利なローンだが注意点もある

新居への住み替えをする際に残債を支払うことが難しい人にとって、住み替えローンはとても便利なサービスです。しかし、利用については、以下のような注意点もあります。

・高額な債務を抱える
・通常の住宅ローンより利息が高く、審査が厳しい
・「旧居の売却」と「新居の購入」の決済を同じ日にしなければならない

住み替えローンでは、売却する家の残債と新居の購入資金の両方を賄うため、必然的に借り入れ額が高額になってしまいます。そのため万が一、今後新居のローンも支払えなくなって売却しなければいけなくなると、高額な残債を抱える危険性が高いです。毎月の返済額や返済期間についても、将来を見据えたマネープランを立てるようにしましょう。

また、通常の住宅ローンよりも高額な借り入れとなるため、一般的な住宅ローンに比べて金利が高く、審査が厳しい傾向もあります。年収や過去の返済状況によっては、審査に通らない場合もあります。クレジットカードのキャッシングも借金とみなされ、審査対象となります。住み替えローンを利用する場合は、キャッシングの使用を控えましょう。

さらに、住み替えローンの利用では、家の売却と新居の購入の決済・引渡しを同じ日にしなければなりません。住み替えローンでは、売却する家の抵当権の抹消と、購入する新居の抵当権の設定を行う都合上、同時に手続きをする必要があるのです。それぞれの決済・引渡しを同じ日にするということは、家の売却と新居の購入に関するスケジュールがタイトになる可能性もあります。融資の審査に通っても、タイミングが合わずに融資が受けられなくなることもあります。住み替えローンを利用する際は、不動産会社と相談しながら、計画的に進めましょう。
不動産会社に相談すればアドバイスをもらえます。

住み替えの流れは大きく2つ

そもそも、家の住み替えを行うには、大きく分けて「売却先行」と「購入先行」という2つの流れがあります。売却先行の場合は、家の売却を先に行うので、新居購入前に売却価格を把握することができます。資金計画が立てやすい流れと言えるでしょう。

購入先行の場合は、新居の購入を先に行うので、希望の条件に合った物件をじっくり探すことができます。

現在住んでいる家の売却金額と自己資産額を合わせても住宅ローンを完済できない場合は、売却先行にできないケースが多いです。そんなときは、購入先行で住み替えローンを活用するとよいでしょう。

新居を購入する際には、期限内に提示した条件で現在のお住まいが売却されなかった場合、契約を無効にできる「買い替え特約」を条件としてつけるのを忘れないようにしましょう。

住み替えローンを相談できる主な金融機関は?

住み替えローンの流れについて見てきましたが、住み替えローンについて相談できる金融機関にはどんなところがあるでしょうか?複数の金融機関を知っていると、利用前に比較できるため安心です。

住み替えのためのローンを扱っている主な金融機関をいくつかご紹介します。

銀行

各銀行で提供している住み替えのためのローン商品の簡単な特徴をご紹介します。※1

●三井住友銀行「住み替えローン」
ローン残債分と新居購入資金の借り入れのほか、万が一のときに返済を保障する金融商品との組み合わせも可能です。組み合わせることで、自然災害、夫婦のどちらかが死亡したとき、ガンをはじめとする難病にかかったときなどに備えることができます。

●みずほ銀行「みずほ買い替えローン」
出産や子どもの進学など、ライフイベントによって変化する家計の状況に応じて返済額を減額できるプランがあります。

●りそな銀行「りそな住みかえローン」
新居の担保評価額に加えて、家の売却で返済しきれない住宅ローン残債分を最大1000万円まで借り入れできます。

●横浜銀行「住宅ローン(お住み替え)」
新居の購入資金に加えて、家の売却で返済しきれない住宅ローン残債分を最大2000万円まで借り入れできます。

●千葉銀行「住み替えコース」
ローン残債分と新居購入資金のほか、住み替えに伴う増改築や設備資金、住宅取得に伴う税金や諸費用のための借り入れもできます。

●関西みらい銀行「住みかえ住宅ローン」
ローン残債分と新居購入資金の借り入れのほか、マイホームの建て替えと住宅ローンの借り替えのための資金の借り入れにも対応しています。

ろうきん

ろうきんは、労働組合や生協の方々がお互いに助け合うために生まれた福祉金融機関です。こちらでも住み替えのためのローンを提供しています。

●ろうきん「借換・買替ローン(不動産担保型)」
2種類の金利を組み合わて、それぞれの金利のメリットを活かしながら将来の金利変動へのリスクを抑えることができる「金利ミックス」というプランがあります。

全て金融機関ごとの審査がありますので、ご注意ください。

住み替えローンの返済シミュレーションをしよう!

ここまで見ると、住み替えローンについてより現実的なイメージが湧いてくると思います。さらに、実際に住み替えローンを利用することを想定して、シミュレーションしてみましょう。三井住友銀行「住み替えローン」を例にご説明します。

●現在の条件

店頭金利 年2.475%
年齢 30歳
年収 700万円
借り入れ期間 30年
売却予定額 3500万円
自己資金 100万円
ローン残高 4000万円
新居購入価格 4000万円

●シミュレーション結果

使える資金
(売却予定額+自己資金)
3600万円
売却時諸費用 (140万円)
購入時諸費用 (200万円)
合計支払金額
(ローン残高+購入価格+各諸費用)
8340万円
必要借り入れ額 4740万円

※売却時の諸費用を4で計算しています。

住み替えローンの利用は計画的に!

ローンの残債がある状態で家を住み替えるときに利用できる、便利な住み替えローンについてご紹介してきました。住み替えの際には、住み替えローンのほかにも「ダブルローン」や「つなぎ融資」といった融資を利用することもできます。

ダブルローンは、旧居のローンを返済し続けると同時に、新居を購入するためのローンを利用する方法です。住み替えのための売却と購入を同日に行わなくてよい代わりに、2つのローンを払い続けていかなければなりません。また旧居のローンを完済しないうちは抵当権が抹消できないため、売却も困難となります。

つなぎ融資は、住み替えのための売却と購入が計画通りに行われず、購入が先になった場合に、一時的に購入金額の借り入れを行うものです。住み替えローンのように、旧居の残債分と新居の購入分の借り入れができるわけではないので、家の売却によってローンが完済できる人向きであるといえるでしょう。

カレンダーと家の模型

住み替えのために融資を利用する場合は、自分の状況に合った借り入れ方法を選び、計画的に進めていくことが重要です。特に、住み替えローンの場合は、住宅ローンよりも高額な融資を利用することが多いため、より一層の注意を払って利用したいものです。

「過剰な借り入れは避ける」「綿密な返済計画を立てる」「頼りになる不動産会社を選ぶ」ことで、失敗しない住み替えを行ってくださいね!

※1 最終確認:2020年11月9日

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