住まなくなった住宅どうしよう? 売却から賃貸まで多様な方法を徹底ガイド

「終の住処」とはよく使う表現ですが、実際には住宅を購入したあと、住まなくなることは珍しくありません。「家族構成やライフスタイルが変わり、手狭になった」、「地元に帰ることになった」、「転勤が決まった」、などはよくあるケースです。また、相続により、住まない家を取得することもあるでしょう。

誰も住んでいない家であっても、固定資産税などのランニングコストがかかります。そして、人が住まない家は傷みやすく、その保守管理、修繕費などの心配もでてきます。そういった事態に陥らないために、住まなくなった家の売却や賃貸を早めに検討することは大切なことです。

家を売却する場合の流れ

「実家を相続したけれど、地元に戻る予定がない」とか「持ち家だけど、親の介護などの理由で地元に戻ることになった」「地方移住を行う」などの理由で、今住んでいる住宅には戻らない」場合には「売却」を検討するケースが多くなります。

一方で、転勤などで一時的に家を空ける場合には後述の賃貸による「活用」も選択肢になるでしょう。
一般的に家の売却の流れは、「不動産会社に相談し、査定価格の算出依頼をする」ところから始まります。
その際、所有している不動産の登記事項証明書や購入した際の契約書類、設計図書や測量図、マンションの場合は管理規約などの書類があると相談しやすくなります。特に相続で取得したケースではこうした書類が紛失していて、査定などに時間を要する場合がありますので、相続発生前に準備をしておくことも重要です。
査定価格の算出自体は通常、費用も掛からずお願いできます。まずは一度、不動産会社に相談してみることで具体的な道筋が見えるかもしれません。

査定価格に納得できたら不動産会社と媒介契約を締結し、仲介業務を依頼します。不動産の売出価格の決定や具体的な広告活動などは、個々の事情(早く売りたい、近所の人に売却していることを知られたくないなど)によるところも大きいので、後々にトラブルにならないためにも自分の意思をしっかりと不動産会社に伝えることが重要です。

売却先として、最近はリフォームをして再販売する不動産業者が購入するケースも増えています。こうした事業者を中心とした売却活動を依頼することで、「早期に成約できる」「周囲に知られずに売却できる」「売却後に瑕疵修繕の義務を負わない(契約の内容によります)」などのメリットを享受することもできます。ただし、成約価格は相場価格よりも低くなってしまうデメリットもありますので、自分にとっての優先順位をしっかり検討しながら納得のいく計画を立てるようにしましょう。

どのような状態で売却するのか

売却方法にも大きく3種類あります。大別すると「現状のまま売却」「自分でリフォームして売却」「更地にして土地を売却」です。多くは「現状で売却」するケースがほとんどでしょう。「リフォームして売却」する場合、リフォーム代相当額を売却金額に上乗せするのは簡単ではありません。また、購入者側のニーズとして「安く買って自分好みにリフォームしたい」という要望も多いことを覚えておきましょう。

「更地にして土地を売却」は、相続した家が古く、築年数が経ちすぎているときなどに検討されがちです。特に、耐震基準を満たしていない、建築当時の設計図書が残っておらず売却後にトラブルになる可能性が高いなどの場合は、いっそのこと更地にして売った方がリスクを抑えられる可能性もあります。

将来的に再び利用するのであれば賃貸として活用も

「一定期間、海外や地方に転勤する」とか「相続した住宅がまだ新しく、将来的な移住も検討したい」といったケースでは賃貸で活用するのも選択肢です。

賃貸に出すことで賃料収入が入りますので住宅ローン返済の足しにもなります。資産として保有しながら副収入が得られることは大きなメリットです。
一方で賃貸に出している期間は「住宅ローン控除が適用されない」、サラリーマンであっても「確定申告が必要になる」などのデメリットもあります。目先の賃料収入だけでなく賃貸期間に発生する支出や手続き、空室等のリスクについてもしっかり検討しましょう。

賃貸の場合は、入居期間中の設備の故障や家賃滞納等のトラブルの心配もあるでしょう。管理のことを考えると、賃貸のサポートが充実している不動産管理会社に依頼するのがオススメです。

また、家を貸す際「一度貸したら返ってこないのでは」という不安も付きまといます。そうしたケースでは「定期借家契約」を検討してみてはいかがでしょう。「普通借家契約」では、契約期間が終了しても、借主が希望すれば原則として契約を更新しなくてはいけません。一方「定期借家契約」では、期限を定めて家を貸すことができ、確実に明け渡しを受けることができます。例えば転勤期間があらかじめ決まっている場合などには有用です。

賃貸として貸し出すときに、リフォームを行うかどうかも悩ましいところです。キレイで見栄えがよく、使い勝手に優れた住宅に需要があるのは当然のこと。しかし、リフォーム代と家賃収入のバランスが崩れては意味がありません。不動産管理会社に相談して、賃料の相場やリフォーム代の見積もりから検討するようにしましょう。

売却や賃貸も見据えた不動産会社との付き合い方

住宅を購入するときは、その家を売ったり貸したりすることはあまり考えないかもしれません。しかし、そうした可能性は誰にでも少なからずあるはず。 それぞれにメリット・デメリットがあり、急な選択を迫られると冷静な判断もできないものです。戸建やマンションの購入時から様々なケースを想定し、ライフスタイルの変化があった場合に相談できる窓口があるのかも確認してみてください。信頼して相談できるパートナーを見つけておくことで自身のライフスタイルに応じた最適な判断をすることができるのではないでしょうか。

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