中古マンション探しの前に知っておきたいこと

中古物件を購入する前に、あらかじめ知っておきたいことをご紹介します。希望の物件を選ぶ際の参考にしてください。

「中古」の定義を知る

「新築」と「中古」の境目は、まず第一にそこに人が住んだことがあるかどうか。どんなに建物が新しくても、誰かが一度住めば「中古」です。

また、完成後、人が住まないまま売れ残っているものについては、以下のルールとなっています。

不動産広告のルール:建築後1年以上経過したものが中古
長期固定金利ローン「フラット35」のルール:竣工から2年を超えている住宅

「リフォーム済」の裏側を知る

築年が古くても、壁や床を張り替え、機器を新しくして「リフォーム済」として売り出す中古マンションも少なくありません。

初めからリフォームを見込んで買う場合は、「リフォーム済」である必要はありません。続けて2回リフォームすることになり、結果的に割高になる恐れも。住戸の表向きのこぎれいさに惑わされないようにしましょう。

建築時期のポイントを知る

「何年に建てられたか」は、マンション選びの大切なヒントになります。

耐震性能については、現在適用されているのが「新耐震基準」で1981年6月にスタートしました。これより後に建てられたマンションは、一定の耐震性能を備えていると考えられます。

また、マンションは建築時の市況や生活水準、対象マーケットに応じて設計されているものです。1982年ごろまでに建てられたマンションは上下階のコンクリート層が薄く、給排水管が取り替えられない構造が多く、リフォームでは改善できません。一方、バブル期のマンションには外観や設備のグレードの高いものが多くあります。第7次マンションブームでは基本性能が向上し、給排水管もメンテナンスしやすい構造になっています。

マンションの築年と建築時の状況の目安

耐震性

1971年
耐震基準改正前
1972〜1981年5月
耐震基準の一部改正以後
1981年6月以降
新耐震基準施行以後確認申請をとったものが基準を満たす
2000年〜
構造計算方法の追加
2007年〜
耐震偽造事件を受けて建築確認を厳格化

建築当時の市況

1972〜1973年

第3次マンションブーム

会社員向けの郊外型マンションが多数供給される

1974〜1975年

オイルショック

マンション建設が落ち込む

1977〜1980年

第4次マンションブーム

購入主体は団塊の世代。都心にマンションが建設される

1986〜1987年

第5次マンションブーム

買い替えや資産運用目的の購入が増える。 立地は準都心・郊外

1989〜1990年

第6次マンションブーム

バブル期。法人が購入するケースが増える。 遠郊外にも建設される

1993〜1996年

第7次マンションブーム

準郊外型。共働き、ニューサーティーがターゲットに

1999〜2001年

第8次マンションブーム

都心回帰。低金利が後押しする。シングルの購入者も増える